Juni 2020 - De gemeente Amersfoort heeft recent besloten een borgstelling van maximaal €1 miljoen voor een pilot met een gebouwgebonden verduurzamingsdienst op basis van het kwalitatief recht beschikbaar te stellen. Met de borg kan de geselecteerde dienstverlener financiering ophalen voor de verduurzaming van de woningen. Het doel is dat minimaal 10 woningen vergaand verduurzaamd worden op basis van de hier beschreven dienst.

Bij deze nieuwe dienst is de financiering van de verduurzaming gekoppeld aan de woning. De verduurzaming wordt door een dienstverlener (innovatieve bouwer) volledig (voor-)gefinancierd. De woningeigenaar betaalt voor deze dienst maandelijks een bedrag aan de dienstverlener. De woningeigenaar hoeft dus niet zelf een lening aan te gaan. Belangrijk is verder dat er geen restschuld is voor de woningeigenaar als de woning wordt verkocht, omdat de dienst gebonden is aan de woning en overgaat op de volgende eigenaar. De basis voor dit principe is het zogeheten ‘kwalitatief recht’.

Meer informatie over de Tender is te vinden op  https://www.tenderned.nl/tenderned-tap/aankondigingen/197075

Februari 2018 - In Westvoorne wordt een hele wijk nul-op-de-meter. De meeste woningen zijn van het Woonbedrijf, een van de laatste gemeentelijke woonbedrijven in Nederland. Er zit ook een aantal koopwoningen tussen, en daar lag een uitdaging. 

De oplossing is gevonden in een afhankelijk recht van opstal voor de gevel. Bart Rozemeijer, hoofd van het Woonbedrijf: “Het realiseren hiervan was nog niet makkelijk, hier hebben we hard op gebroed maar bewoners wilden of konden niet meedoen zonder een oplossing voor de financiering dus de noodzaak was hoog.” 

Het Woonbedrijf heeft samen met VBTM advocaten gezocht naar een manier voor de financiering van de renovatiekosten. Omdat de woningen met Koopgarant - gebaseerd op een vorm van erfpacht - waren verkocht, ligt de oplossing uiteindelijk in een afhankelijk recht van opstal. “Het woonbedrijf realiseert de NOM-voorziening en vestigt daarvoor een opstalrecht. In de vestigingsakte van dit opstalrecht is een retributie opgenomen. Het opstalrecht is ‘om niet’ aan de erfpachter van de woning overgedragen en nu dus eigendom van deze erfpachter, de eigenaar-bewoner dus,” legt Rozemeijer uit. “De erfpachter, oftewel de eigenaar-bewoner, heeft nu dus de verplichting om de retributie te voldoen. 

Het woonbedrijf heeft de hoogte van de retributie ongeveer gelijk gesteld aan de energieprestatievergoeding die de buren met een huurwoning betalen. Als mensen hun woning, ofwel hun erfpachtrecht, verkopen, volgt het afhankelijke opstalrecht het verkochte erfpachtrecht. Dat betekent dat ook de volgende woningeigenaar de retributie moet betalen.” 

Het Woonbedrijf is nu bezig met de tweede pilot en daarna volgt de rest van de wijk. “Er staan nog zeven koopwoningen maar alle eigenaren hebben al een keer aangegeven dat ze geïnteresseerd zijn in de constructie. Er moet alleen nog worden getekend.” “Wij konden als Woonbedrijf creatief zijn met de regels omdat we meer vrijheden hebben dan een woningcorporatie. Voor hen is het dus lastiger om te gaan met gespikkeld bezit, ik hoop dan ook dat onze overeenkomst een aanjager is om ook voor hen de hobbels weg te nemen.”

Economic Board Utrecht, Regio Eemland en Provincie Utrecht initiëren een pilotprogramma voor objectgebonden financiering waarbij niet alleen verschillende  juridische aanknopingspunten nader worden uitgewerkt maar er ook aandacht is voor de ontwikkeling van het 'ecosysteem' eromheen. Door de programmatische aanpak kunnen de verschillende pilots onderling leren en de verbinding met de landelijke ontwikkelingen beter worden geborgd. Ook  biedt deze gebundelde aanpak de mogelijkheid om bij te dragen aan een basis voor opschalingsmogelijkheden. 

De pilot is een initiatief van De Woonpas, die de verduurzamingsoplossing in samenwerking met de Erasmus Universiteit en TNO ontwikkelde. De pilot in Bergen en Dalfsen start op 1 mei 2019. De oplossing combineert een woninggebonden financiering met de volledige ontzorging van de woningeigenaar in de uitvoering van de verduurzaming. Tijdens de pilot worden in zes maanden tijd 30 woningen gecalculeerd, geïnspecteerd, gefinancierd en verduurzaamd volgens de oplossing van De Woonpas.

BNG Bank is de beoogde financier van de woninggebonden financiering. Met Energiefonds Overijssel zijn de voorbereidingen in een vergevorderd stadium om een garantiefonds in te richten. Hiermee wordt het kredietrisico afgedekt. Gemeenten kunnen dan ook zonder risico en zonder balansverzwaring deelnemen.

Woningeigenaren die hun woning willen verduurzamen, kunnen kiezen uit de verduurzamingsmaatregelen die via De Woonpas specifiek voor hun woning worden voorgesteld op basis van een calculatie vooraf en inspectie ter plaatse.

Lees meer via de website van De Woonpas:  https://www.dewoonpas.nl/ondersteuning-gemeenten

Lokale energiecoöperaties BRES in Breda, HET in Hilversum en AGEM in de Achterhoek werken onder regie van HOOM (de landelijke coöperatie van coöperaties voor energiebesparing) aan een driejarige gezamenlijke pilot met een 'woningabonnement' op basis van een maatwerklening die met een versterkt kettingbeding via notariële inschrijving aan het eigenaarschap van de woning wordt gekoppeld.

De pilot wordt ondersteund door het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK). In het project neemt ook SVn deel met  hun maatwerklening, waardoor wat betreft de financiële ruimte die eigenaar-bewoners kan worden gegeven iets meer ruimte ontstaat t.o.v. de reguliere mogelijkheden.

Bekijk  via deze link  het opinie-artikel van de wethouders van de deelnemende gemeenten in het FD
Bekijk via deze link een korte introductie over het concept en project.

HW Wonen wilde een aantal woningblokken naar Nul-op-de-Meter renoveren maar had daarbij de uitdaging om ook een aantal particuliere woningeigenaren mee te nemen in het proces. Omdat werd voorzien dat niet iedereen voldoende financiele ruimte zou hebben, overwoog HW Wonen verschillende instrumenten in te zetten of te ontwikkelen. Een daarvan was een objectgebonden financiering. Gebaseerd op het voorbeeld met een afhankelijk opstalrecht in Westvoorne (dat alleen mogelijk was omdat de woningen met koopgarant waren verkocht) werd in Hoeksche Waard een alternatieve vorm uitgewerkt die ook mogelijk zou moeten zijn in het geval de woningen níet met koopgarant zouden zijn verkocht.

Dit resulteerde in een optie waarbij een soort van ESco de energiebesparende maatregelen zou realiseren en daarvoor een opstalrecht zou vestigen, gecombineerd met een huur/serviceovereenkomst waarbij de eigenaar-bewoner maandelijks een bepaalde vergoeding betaalt voor de geleverde energieprestatie. Wanneer de eigenaarbewoner de serviceovereenkomst zou willen opzeggen (c.q. niet meer aan de betalingsverplichting zou voldoen), kan de ESco het opstalrecht opzeggen en een vergoeding eisen voor de resterende waarde van de energiebesparende maatregelen. Al dan niet aangevuld met een aantal extra zekerheden voor particulier en financier.

Over het concept is een gespreksplaat gemaakt welke via deze linkis te downloaden, gebaseerd op een juridische onderlegger. Verdere uitwerking heeft niet plaatsgevonden, omdat de lokale hypotheekverstrekker het niet aandurfde een opstalrecht i.c.m. serviceovereenkomst toe te staan vanwege onzekerheid over de interpretatie van de AFM over de aard van de serviceovereenkomst en bijbehorende betalingsverplichting. Bovendien begon op dat moment het proces van de onderhandelingen mbt het Klimaatakkoord (voorjaar 2018) waardoor de bank de focus verschoof naar wat landelijk zou worden uitonderhandeld en -ontwikkeld.

Het concrete project is niet op de geplande manier doorgegaan. Het tijdspad voor de ontwikkeling van een dergelijk nieuw financieringsinstrument en het tijdspad voor concrete woningrenovaties kwamen niet met elkaar overeen. HW Wonen heeft het daarom los moeten laten maar wil de opgedane kennis graag delen.