opstalrecht
Burgerlijk Wetboek 5, Titel 8, artikel 101
1 Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen.
2 Het recht van opstal kan zelfstandig dan wel afhankelijk van een ander zakelijk recht of van een recht van huur of pacht op de onroerende zaak worden verleend.
3 In de akte van vestiging kan de opstaller de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom - de retributie - te betalen. Het recht van opstal wordt bijvoorbeeld gebruikt om zendmasten of zonne-energieinstallaties op iemands dak te plaatsen, zonder dat diegene daar ook eigenaar van wordt.
via een opstalrecht
In dit concept wordt voor de energetische maatregelen - via een notariële akte en inschrijving in de openbare registers – gedurende een bepaalde periode een opstalrecht gevestigd. Om vervolgens de periodieke betaling van woningeigenaar naar financier te organiseren, zijn verschillende mogelijkheden uitgedacht.
Voor woningen die zijn uitgegeven in erfpacht ligt er nu al een kans!
Bij woningen die zijn uitgegeven op basis van erfpacht is de volgende variant van dit concept met opstalrecht uitgewerkt en in de praktijk toegepast. Deze vraagt wel een actieve rol van de eigenaar die de erfpacht uitgeeft ofwel de erfverpachter. Dit is vaak een gemeente of een woningcorporatie die de woning met koopgarant heeft verkocht. Deze constructie moet dan wel passen binnen het beleid en de mogelijkheden van die erfverpachter.
In deze variant investeert de erfverpachter in de energiebesparende maatregelen en vestigt daarop een ‘afhankelijk recht van opstal’ die om niet wordt overgedragen aan de woningbezitter. De woningbezitter is nu de eigenaar van het afhankelijke recht van opstal én moet de retributie betalen. Het afhankelijke recht van opstal is gekoppeld aan de erfpacht: wordt de betreffende erfpachtwoning verkocht, dan volgt het opstalrecht.
De toepasbaarheid lijkt vooralsnog situatieafhankelijk maar kan in bepaalde gevallen een oplossing bieden. Voor de woningeigenaar is het een relatief complex verhaal dat goed uitgelegd moet worden. Het opstalrecht moet middels een notariële akte in de openbare registers worden opgenomen. Eventuele hypotheekverstrekkers moeten hiermee akkoord gaan.
In verkenning: opstalrecht in combinatie met een service-overeenkomst.
Voor woningen op eigen grond is een andere optie uitgedacht waarbij - door het vestigen van een recht van opstal - de investeerder, financier of EsCo eigenaar blijft van de energetische maatregelen. Tegelijk sluit hij een service-overeenkomst af met de woningeigenaar. Wanneer de woningeigenaar onverhoopt de service-overeenkomst zou opzeggen, kan de opstaller het opstalrecht beëindigen en de vooraf overeengekomen waarde van het goed vorderen.