Blog Post
HW Wonen - opstalrecht i.c.m. huur/serviceovereenkomst
- door Jolein Schorel
- •
- 09 jan., 2019
Dit is een ondertitel voor uw nieuwe post
HW Wonen wilde een aantal woningblokken naar Nul-op-de-Meter renoveren maar had daarbij de uitdaging om ook een aantal particuliere woningeigenaren mee te nemen in het proces. Omdat werd voorzien dat niet iedereen voldoende financiele ruimte zou hebben, overwoog HW Wonen verschillende instrumenten in te zetten of te ontwikkelen. Een daarvan was een objectgebonden financiering. Gebaseerd op het voorbeeld met een afhankelijk opstalrecht in Westvoorne (dat alleen mogelijk was omdat de woningen met koopgarant waren verkocht) werd in Hoeksche Waard een alternatieve vorm uitgewerkt die ook mogelijk zou moeten zijn in het geval de woningen níet met koopgarant zouden zijn verkocht.
Dit resulteerde in een optie waarbij een soort van ESco de energiebesparende maatregelen zou realiseren en daarvoor een opstalrecht zou vestigen, gecombineerd met een huur/serviceovereenkomst waarbij de eigenaar-bewoner maandelijks een bepaalde vergoeding betaalt voor de geleverde energieprestatie. Wanneer de eigenaarbewoner de serviceovereenkomst zou willen opzeggen (c.q. niet meer aan de betalingsverplichting zou voldoen), kan de ESco het opstalrecht opzeggen en een vergoeding eisen voor de resterende waarde van de energiebesparende maatregelen. Al dan niet aangevuld met een aantal extra zekerheden voor particulier en financier.
Over het concept is een gespreksplaat gemaakt welke via deze link is te downloaden, gebaseerd op een juridische onderlegger. Verdere uitwerking heeft niet plaatsgevonden, omdat de lokale hypotheekverstrekker het niet aandurfde een opstalrecht i.c.m. serviceovereenkomst toe te staan vanwege onzekerheid over de interpretatie van de AFM over de aard van de serviceovereenkomst en bijbehorende betalingsverplichting. Bovendien begon op dat moment het proces van de onderhandelingen mbt het Klimaatakkoord (voorjaar 2018) waardoor de bank de focus verschoof naar wat landelijk zou worden uitonderhandeld en -ontwikkeld.
Het concrete project is niet op de geplande manier doorgegaan. Het tijdspad voor de ontwikkeling van een dergelijk nieuw financieringsinstrument en het tijdspad voor concrete woningrenovaties kwamen niet met elkaar overeen. HW Wonen heeft het daarom los moeten laten maar wil de opgedane kennis graag delen.
Dit resulteerde in een optie waarbij een soort van ESco de energiebesparende maatregelen zou realiseren en daarvoor een opstalrecht zou vestigen, gecombineerd met een huur/serviceovereenkomst waarbij de eigenaar-bewoner maandelijks een bepaalde vergoeding betaalt voor de geleverde energieprestatie. Wanneer de eigenaarbewoner de serviceovereenkomst zou willen opzeggen (c.q. niet meer aan de betalingsverplichting zou voldoen), kan de ESco het opstalrecht opzeggen en een vergoeding eisen voor de resterende waarde van de energiebesparende maatregelen. Al dan niet aangevuld met een aantal extra zekerheden voor particulier en financier.
Over het concept is een gespreksplaat gemaakt welke via deze link is te downloaden, gebaseerd op een juridische onderlegger. Verdere uitwerking heeft niet plaatsgevonden, omdat de lokale hypotheekverstrekker het niet aandurfde een opstalrecht i.c.m. serviceovereenkomst toe te staan vanwege onzekerheid over de interpretatie van de AFM over de aard van de serviceovereenkomst en bijbehorende betalingsverplichting. Bovendien begon op dat moment het proces van de onderhandelingen mbt het Klimaatakkoord (voorjaar 2018) waardoor de bank de focus verschoof naar wat landelijk zou worden uitonderhandeld en -ontwikkeld.
Het concrete project is niet op de geplande manier doorgegaan. Het tijdspad voor de ontwikkeling van een dergelijk nieuw financieringsinstrument en het tijdspad voor concrete woningrenovaties kwamen niet met elkaar overeen. HW Wonen heeft het daarom los moeten laten maar wil de opgedane kennis graag delen.