via een vereniging van eigenaren
In dit concept ontvangt de financier de termijnbetalingen via een Vereniging van Eigenaren (VvE), met wie hij een overeenkomst is aangegaan. De VvE verwerkt deze betalingsverplichting in de aan de VvE periodiek verschuldigde bijdragen door de leden.
De juridische grondslag voor deze periodieke betalingsverplichting kan worden gevonden in BW 5 artikel 125 lid 2, waarin staat dat appartementseigenaren van rechtswege lid zijn van de VvE, en in BW 5 artikel 112 lid 1a en 2c, waarin is beschreven dat er een reglement moet zijn waarin staat welke schulden en kosten voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars komen en hoe hoog de door de appartementseigenaars te storten bijdragen zijn.
Het gros van de grondgebonden woningen in Nederland behoort echter niet tot een VvE. Om bovenstaande toch toe te kunnen passen op deze woningen, zal een aantal van deze woningen (minimaal twee) met de grond waarop de woningen staan, moeten worden samengevoegd en gesplitst in appartementsrechten. Daarbij moet dan een VvE worden opgericht met een reglement dat het collectief nemen van energetische maatregelen mogelijk maakt. Vervolgens neemt de VvE collectief de energetische maatregelen en verhaalt de (financierings)kosten via de servicekosten (ook wel voorschot-bijdragen genoemd).
Deze constructie lijkt juridisch nu al mogelijk. Er is op dit moment echter nog geen langjarige financiering (> 15 jaar) van VvE’s . Het is raadzaam dat eerst op te lossen en de ontwikkelingen nauw te volgen. De vraag is wel of individuele eigenaar-bewoners bereid zullen zijn om in een VvE te stappen. Dit behelst meer dan alleen het eenmalig collectief nemen van energetische maatregelen.
Een aandachtspunt bij dit concept is dat er een fundamentele aanpassing nodig is m.b.t. de rechtstoestand van de woning (notariële akte in openbare registers). Wanneer er een hypotheek op de woning rust, is formele toestemming van de hypotheekverstrekker nodig. Daarnaast is de constructie relatief complex en brengt het voor de toekomst een grote afhankelijkheid mee van andere VvE-leden: de eigenaar-bewoner verliest toch een bepaalde mate van zeggenschap over zijn eigen woning.
VvE’s kunnen momenteel gebruik maken van het Nationaal Energie Bespaarfonds (NEF) dat 15-jaars financiering biedt.
Langjarige financiering (looptijd langer dan 15 jaar) voor VvE’s is er op dit moment niet. Om de hoogte van de maandlasten die zijn gemoeid met de investeringen in duurzame woningverbetering acceptabel te houden, is die wel nodig.
Het NIA en Stroomversnelling onderzoeken daarom met partners in de regio financieringsoplossingen, waaronder uitbreiding van het NEF naar 30 jaar en een waarborgfonds voor VvE’s.
Wetswijziging nodig?
Er is geen wetswijziging nodig.
Aanpassing rechtstoestand van de woning nodig?
Het woningeigendom moet worden omgezet in een appartementsrecht en als zodanig bij notariële akte worden geregistreerd in de openbare registers.
Complexiteit voor de eigenaar-bewoner?
Hij gaat serieuze afspraken maken met mensen die tot dan toe slechts zijn buren/buurtgenoten waren en moet daar vertrouwen in krijgen. Deze afspraken dienen notarieel te worden vastgelegd en eventuele hypotheekverstrekkers moeten hiermee akkoord gaan. De eigenaar bewoner moet zijn (relatieve) autonomie t.a.v. zijn woning opgeven en collectief bij meerderheid van stemmen besluiten gaan nemen over het complex waar zijn woning onderdeel van is.
Betalingsorde schuldeisers?
Openstaande schulden (over het afgelopen en lopende boekjaar) aan de VvE zijn praktisch preferent aan die aan een hypotheekverstrekker (bij executoriale verkoop van de woning).
Opschaalbaarheid?
Voor elke situatie/buurt/blok moet een VvE worden opgericht en beheerd. In principe kunnen alle aaneengesloten woningen dit concept toepassen maar zodra er eentje niet mee doet, wordt het al lastig. VvE’s vinden nu geen financiering via een bank. Daardoor is snelle opschaling in de praktijk niet mogelijk. Aangeraden wordt hiervoor eerst oplossingen te creëren alvorens specifiek voor de financiering van energiebesparende maatregelen een VvE op te richten. Om schaalvoordelen in de financiering te creëren is het wenselijk voor banken om onder meer helderheid te krijgen over de te hanteren zorgplicht ten aanzien van VvE’s en om de splitsingsaktes en financieringsaanvragen te uniformeren zodat het voor financiers makkelijk wordt hier op in te springen.
