Burgerlijk Wetboek 5, Titel 8, artikel 101
1 Het recht van opstal is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen.
2 Het recht van opstal kan zelfstandig dan wel afhankelijk van een ander zakelijk recht of van een recht van huur of pacht op de onroerende zaak worden verleend.
3 In de akte van vestiging kan de opstaller de verplichting worden opgelegd aan de eigenaar op al dan niet regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom - de retributie - te betalen. Het recht van opstal wordt bijvoorbeeld gebruikt om zendmasten of zonne-energieinstallaties op iemands dak te plaatsen, zonder dat diegene daar ook eigenaar van wordt.
via een opstalrecht
In dit concept blijft een derde partij tot nader orde eigenaar van de energetische maatregelen. Daarvoor vestigt hij - via een notariële akte en inschrijving in de openbare registers – gedurende een bepaalde periode een opstalrecht op en aan de woning. En hij spreekt met de eigenaar-bewoner een regelmatige periodieke betaling af die de eigenaar-bewoner gedurende die bepaalde periode steeds aan hem moet voldoen.
De juridische grondslag voor deze periodieke betaling zou kunnen worden gezocht in het opstalrecht zoals dat in BW5 artikel 101 is beschreven. In lid 3 van dit wetsartikel staat echter alleen dat de degene die het opstalrecht krijgt, de verplichting kan worden opgelegd om op regelmatig terugkerende tijdstippen een geldsom/retributie aan de woningeigenaar te betalen. In het licht van het regeerakkoord van 10 oktober 2017 kan worden onderzocht of het wetsartikel kan worden aangepast zodat dit, al dan niet onder voorwaarden, met rechtszekerheid ook andersom kan worden afgesproken.
Wanneer deze wettelijke mogelijkheid ontstaat, kunnen in principe meerdere aanbieders van objectgebonden financiering ontstaan. De eigenaar-bewoner die de energetische renovatie laat uitvoeren, bepaalt zelf welke aanbod hij het meest aantrekkelijk vindt en dus welke partij een opstalrecht op zijn woning mag vestigen en welke eisen hij daarbij stelt aan de prestaties en garanties.
Praktisch gezien, betaalt de eigenaar-bewoner de energetische renovatie vervolgens via een ‘omgekeerde retributie’ aan die partij. In de ideale situatie is de besparing op energiekosten minstens zo groot als deze ‘omgekeerde retributie’, waardoor er in zijn huishoudboekje niet veel verandert.
Aandachtspunten van dit concept zijn dat het type energetische maatregelen het vestigen van een opstalrecht moet toelaten, en dat er een aanpassing nodig is m.b.t. de rechtstoestand van de woning (notariële akte in openbare registers). Wanneer er een hypotheek op de woning rust, is formele toestemming van de hypotheekverstrekker nodig.
Wetswijziging nodig?
BW5 artikel 101 zou gewijzigd moeten worden. Vooraf moet bestudeerd worden wat de mogelijkheden hiertoe zijn en wat de effecten ervan kunnen zijn. Vervolgens zullen verschillende marktpartijen gebruik gaan maken van de aangepaste wet zonder dat daar nader toezicht op is.
Aanpassing rechtstoestand van de woning nodig?
Het opstalrecht moet middels een notariële akte in de openbare registers worden opgenomen. Eventuele hypotheekverstrekkers moeten hiermee akkoord gaan.
Complexiteit voor de eigenaar-bewoner?
Hij gaat afspraken maken met een tot dan toe voor hem onbekende soort partij en moet daar vertrouwen in krijgen. Voor deze afspraken moet hij ook naar de notaris. Het kan vreemd voelen dat de verbouwing (nog) niet direct van hem is. Voordeel is dan weer dat de verantwoordelijkheid voor onderhoud en vervanging bij de opstaller kan blijven liggen.
Betalingsorde schuldeisers?
Normale concurrerende schuldeisers maar met als mogelijke betaalincentive dat de energetische renovatie feitelijk geen eigendom is van de woningeigenaar. Bij wanbetaling kúnnen (installatietechnische) maatregelen worden uitgezet of zelfs worden verwijderd.
Opschaalbaarheid?
In één klap landelijk opschaalbaar mits er financiële aanbieders opstaan die dit willen aanbieden en de technische concepten toestaan dat er een recht van opstal wordt gevestigd. Daarnaast is het noodzakelijk dat de reguliere hypotheekverstrekkers zich hier positief over uitlaten en geen principiële belemmeringen opwerpen voor hypotheekverstrekking bij woningen met een dergelijk opstalrecht.
Om schaalvoordelen in de financiering te creëren is het wenselijk de formuleringen van de rechten van opstal te uniformeren en aanbiedende organisaties gelijksoortig in te richten zodat met één of enkele fondsen gewerkt zou kunnen worden.
Voor woningen die zijn uitgegeven in erfpacht ligt er nu al een kans!
Bij woningen die zijn uitgegeven op basis van erfpacht is een aangepaste variant van dit concept met opstalrecht mogelijk. Hiervoor is geen wetswijziging nodig maar wel een actieve rol van de eigenaar die de erfpacht uitgeeft ofwel de erfverpachter. Dit is vaak een gemeente of een woningcorporatie die de woning met koopgarant heeft verkocht. Deze constructie moet dan wel passen binnen het beleid en de mogelijkheden van die erfverpachter.
In deze variant investeert de erfverpachter in de energiebesparende maatregelen en vestigt daarop een ‘afhankelijk recht van opstal’ die om niet wordt overgedragen aan de woningbezitter. De woningbezitter is nu de eigenaar van het afhankelijke recht van opstal én moet de retributie betalen. Het afhankelijke recht van opstal is gekoppeld aan de erfpacht: wordt de betreffende erfpachtwoning verkocht, dan volgt het opstalrecht.
De toepasbaarheid lijkt vooralsnog situatieafhankelijk maar kan in bepaalde gevallen een oplossing bieden. Voor de woningeigenaar is het een relatief complex verhaal dat goed uitgelegd moet worden. Het opstalrecht moet middels een notariële akte in de openbare registers worden opgenomen. Eventuele hypotheekverstrekkers moeten hiermee akkoord gaan.